Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất

Theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất. Việc áp dụng thuế suất, giá chuyển nhượng về đất và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân bán đất đã có nhiều quy định mới. Cùng Luật Đại Nam tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Ai phải đóng thuế TNCN chuyển nhượng đất?

Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 4 Luật này).

Theo đó, xét về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng sẽ là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất sẽ được xác định theo từng trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất thì công thức sẽ như sau:

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền thuê đất có công thức tính như sau

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất

Thông thường khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì các bên sẽ phải chịu khoản chi phí thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có một số trường hợp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định tại điểm a, b và điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

• Nhận tặng cho quyền sử dụng đấttừ những người có quan hệ huyết thống, giữa vợ và chồng với nhau.
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật.
• Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng
• Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Trường hợp người có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ mảnh đất đang có.
• Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.

Thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng đất được xác định như sau:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Hồ sơ khai thuế TNCN chuyển nhượng đất

Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.
• Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính

Sau khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính, in và gửi thông báo cho người nộp thuế. Căn cứ vào nội dung thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ nộp đủ số tiền và đúng thời hạn trên thông báo. 

Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề ” thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng đất “. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.

Dịch vụ tư vấn thuế thu nhập cá nhân của Luật Đại Nam

• Tư vấn cho khách hàng các quy định pháp luật thuế nói chung và pháp luật thuế TNCN nói riêng;
• Tư vấn cho khách hàng các quy định và trình tự, thủ tục, hồ sơ về quyết toán thuế thu nhập cá nhân;
• Thực hiện quyết toán thuế thu nhập cá nhân khi có sự ủy quyền của khách hàng, bao gồm: chuẩn bị, hoàn thiện và nộp hồ sơ quyết toán tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thay mặt khách hàng sửa đổi, bổ sung hồ sơ, trực tiếp làm việc với cơ quan có thẩm quyền khi có yêu cầu;
• Thực hiện các dịch vụ liên quan đến quyết toán thuế khác khi khách hàng có nhu cầu.

Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.

– Yêu cầu tư vấn: 0967370488- 0975422489

– Hotline: 02462.544.167

– Email: luatdainamls@gmail.com

XEM THÊM

Phần mềm tính thuế thu nhập cá nhân online

Thuế thu nhập cá nhân khi trúng số

Thuế thu nhập cá nhân từ cổ tức