Cách tính hệ số sử dụng đất xây dựng nhà ở riêng lẻ

Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ còn khá xa lạ với nhiều người. Đây là hệ số có ý nghĩa quan trọng trong việc thi công các công trình xây dựng như chung cư hay các tòa nhà cao tầng. Do đó, chúng ta cần phải nắm rõ hệ số sử dụng đất là gì và cách tính hệ số sử dụng đất xây dựng nhà ở. Bài viết sau đây của Luật Đại Nam sẽ làm rõ những vấn đề đó giúp quý bạn đọc !

Cách tính hệ số sử dụng đất xây dựng nhà ở

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của toàn công trình với diện tích của toàn bộ lộ đất. Trong đó:

• Tổng diện tích sàn không bao gồm: diện tích sàn tầng hầm, tầng mái và hố thang máy.

• Tổng diện tích sàn có bao gồm tầng hầm và hành lang sàn kỹ thuật.

Hệ số sử dụng đất là gì, có tác dụng như thế nào? Hệ số này giúp khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đây là chỉ số rất quan trọng, cho thấy không chỉ quy mô công trình, kinh phí đầu tư, mà còn thể hiện được sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi mét vuông đất.

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?

Việc có hiểu biết về hệ số sử dụng đất là gì rất quan trọng khi mua bán nhà đất. Vấn đề này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của bạn. Tỷ lệ hệ số sử dụng đất (FAR) càng thấp đồng nghĩa với diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ. Chính vì vậy, các căn hộ có FAR  lớn thì thường ít được chủ đầu tư công bố, mà chỉ thông báo về mật độ xây dựng.

Theo các chuyên gia, hệ số sử dụng đất sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời.

Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng sau khi hết vòng đời, niên hạ sử dụng từ 50 – 70 năm. Theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo lợi nhuận đầu tư cũng như có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

>> Xem thêm: Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn

Bên cạnh khái niệm hệ số sử dụng đất là gì chúng ta còn cần nắm được công thức tính hệ số sử dụng đất. Vậy hệ số sử dụng đất được tính như thế nào?

Có 2 loại đơn vị tính hệ số đất là

• FAR: Sử dụng đơn vị lần

• FSI: Sử dụng đơn vị %

Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau đây:

FAR = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

FSI = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất x 100%

Trong đó:

Tổng diện tích sàn nhà, công trình căn cứ theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây Dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

• Tầng hầm, tầng nửa hầm

• Tầng kỹ thuật

• Tầng áp mái và tầng tum

Diện tích sàn một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó:

• Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

• Diện tích mặt bằng lô gia, cầu thang, ban công, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói…

Các quy định về hệ số xây dựng nhà ở hiện nay 

Trên giấy phép xây dựng mỗi công trình đều ghi rõ các quy định về hệ số xây dựng trong thiết kế nhà ở, theo đó gồm các quy định về đường giới đỏ, khoảng lùi công trình và hệ số sử dụng đất.

Quy định về giới đường đỏ

Giới đường đỏ hay còn gọi là đường ranh lộ giới xuất hiện trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Xác định ranh giới giữa đất xây dựng và đất nằm trong chỉ giới đỏ như đất giao thông, công trình hạ tầng. Chỉ giới đỏ ở các khu vực đô thị là phần lòng đường, vỉa hè.

Quy định về khoảng lùi công trình

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và lô giới phụ thuộc vào quy hoạch, chiều rộng, chiều cao của công trình. Tuy nhiên, bạn cần phải tuân thủ theo nguyên tắc xây càng cao thì càng lùi sâu với diện tích sau:

Lộ giới nhỏ hơn 19m

• Chiều cao công trình dưới 19m: Không cần chừa khoảng lùi
• Chiều cao công trình 22m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè
• Chiều cao công trình 25m: khoảng lùi là 4m từ vỉa hè
• Chiều cao công trình từ 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè
• Chiều cao công trình từ 22m trở xuống: Không cần chừa khoảng lùi
• Chiều cao công trình 25m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè
• Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè

Lộ giới trên 22m

• Chiều cao công trình 25m: Không cần chừa khoảng lùi
• Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè

Hệ số sử dụng đất xây nhà riêng lẻ

Đối với các lô đất xây nhà riêng lẻ, chẳng hạn như công trình có chiều cao 25m với diện tích lô đất 100m2. Xây dựng đến mật độ diện tích tối đa 100% nhưng vẫn đảm bảo các quy định về khoảng lùi, vị trí giữa các công trình.

Còn với những trường hợp đặc thù của khu vực quy hoạch thì hệ số sử dụng đất của các công trình không vượt quá 60%.

>> Xem thêm: Chủ sở hữu nhà ở được quy định như thế nào ?

Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Dưới đây là bảng hệ số sử dụng đất tối đa của các công trình hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị, lô đất chung cư dựa theo diện tích đất và chiều cao công trình.

Chú thích:

• Các lô đất có diện tích, chiều cao không được liệt kê tại bảng này được phép suy ra giữa 2 giá trị gần nhất.
• Các lô đất quy hoạch các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, đóng vai trò điểm nhấn cho đô thị có thể được xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội.

Kết luận

Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Cách tính hệ số sử dụng đất xây dựng nhà ở riêng lẻ“. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.

Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.

– Yêu cầu tư vấn: 0967370488- 0975422489

– Hotline: 02462.544.167

– Email: luatdainamls@gmail.com

XEM THÊM

• Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
• Quy chuẩn nhà ở riêng lẻ