Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất là một trong những vấn đề mà các công dân thắc mắc nhất khi thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng nhà, đất. Trong bài viết hôm nay, cùng Luật Đại Nam tìm hiểu cách tính thuế TNCN khi bán nhà đất mới nhất.
Nội Dung Chính
Thuế thu nhập cá nhân là gì?
Thuế thu nhập cá nhân (Personal income tax) là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp, do đó, khoản thu này sẽ công bằng với mọi đối tượng trong, góp phần làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp trong xã hội.
Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.
Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp.
Cụ thể, khi chuyển nhượng (mua bán) nhà đất thì người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân nhà đất
Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
– Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
– Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
- Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
- Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở
Xác định thuế TNCN khi bán đất (không bao gồm các loại tài sản khác)
Nếu giá bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn so với giá bán được quy định và ban hành bởi UBND tỉnh sẽ xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá bán thỏa thuận của hai bên
Trong trường hợp mức giá bán đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND quy định thì thuế TNCN được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)
Xác định thuế TNCN khi bán nhà đất
Nếu giá bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất cao hơn so với giá bán được quy định và ban hành bởi UBND tỉnh thì số thuế TNCN cần phải đóng được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá bán thỏa thuận của hai bên
Trong trường hợp mức giá bán nhà, đất hoặc chuyển nhượng tài sản bất động sản không được ghi rõ hoặc có giá thấp hơn so với giá bán được quy định bởi UBND quy định thì số thuế được xác định theo công thức:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá bán được quy định bởi UBND tỉnh hiện hành
Xác định thuế TNCN khi cho thuê nhà, đất
Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản bất động sản cho thuê lại thì số thuế TNCN được xác định theo công thức dưới đây:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại
Trong đó:
Mức giá chuyển nhượng quyền cho thuê và sử dụng đất, thuê mặt nước (tài sản nằm trên nước) là giá được ghi nhận trên hợp đồng thỏa thuận của hai bên. Trong trường hợp giá được ghi trong hợp đồng thấp hơn giá cho thuê, chuyển nhượng quyền thuê do UBND tỉnh quy định thì cần phải xem xét và chỉnh sửa theo bảng giá cho thuê hoặc chuyển nhượng của UBND tỉnh.
Thời điểm tính thuế TNCN khi bán nhà đất
Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất được quy định tại nội dung Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cụ thể như sau:
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp bản thỏa thuận không ghi rõ bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán là thời điểm hợp đồng bán đất có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp bản thỏa thuận có ghi rõ là người mua thực hiện nộp thuế thay cho bên bán là thời điểm làm các loại thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
- Thời điểm tính thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở được hình thành trong tương lai, hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với công trình được hoàn thành trong tương lai là thời điểm nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan quản lý thuế.
Hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất
Cá nhân thực hiện kê khai các thông tin trong hồ sơ khai thuế TNCN khi bán đất dựa trên bản phụ lục được ban hành tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:
- Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.
- Bản sao có hiệu lực đối với CCCD/CMND/hộ chiếu.
- Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong trường hợp tài sản là nhà ở, đất ở theo hình thức được thừa kế hay trao tặng thì cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của loại tài sản nêu trên.
- Tài liệu theo quy định của pháp luật đối với những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề ” thuế thu nhập cá nhân nhà đất”. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
Dịch vụ tư vấn thuế thu nhập cá nhân của Luật Đại Nam
- Tư vấn cho khách hàng các quy định pháp luật thuế nói chung và pháp luật thuế TNCN nói riêng;
- Tư vấn cho khách hàng các quy định và trình tự, thủ tục, hồ sơ về quyết toán thuế thu nhập cá nhân;
- Thực hiện quyết toán thuế thu nhập cá nhân khi có sự ủy quyền của khách hàng, bao gồm: chuẩn bị, hoàn thiện và nộp hồ sơ quyết toán tới các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Thay mặt khách hàng sửa đổi, bổ sung hồ sơ, trực tiếp làm việc với cơ quan có thẩm quyền khi có yêu cầu;
- Thực hiện các dịch vụ liên quan đến quyết toán thuế khác khi khách hàng có nhu cầu.
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488- 0975422489
– Hotline: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM
Hàm if tính thuế thu nhập cá nhân
