Hiện nay, trên thực tế hoạt động chuyển nhượng bất động sản diễn ra ngày càng nhiều và dần trở thành xu hướng. Khi chuyển nhượng bất động sản thì các chủ thể chuyển nhượng phải chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ, tài liệu liên quan cũng như phải tiến hành các thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật. Vậy câu hỏi được đặt ra: khi chuyển nhượng bất động sản thì người chuyển nhượng có phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hay không? Bài viết dưới đây Luật Đại Nam tìm hiểu về Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản.
Nội Dung Chính
Cơ sở pháp lý:
+ Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thông tư 119/2014/TT-BTC, Thông tư 151/2014/TT-BTC do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành
Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Tại Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC (Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp – gọi tắt là Thông tư 78/2014/TT-BTC) hướng dẫn như sau:
Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
- Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.
Thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
Các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản
Tại Điều 13 Nghị định 218/2013/NĐ-CP quy định như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Quy định của pháp luật về căn cứ tính thuế
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
+ Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
Căn cứ tính thuế
– Tại Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành quy định về căn cứ tính thuế
– Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
Theo đó, căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
– Thu nhập tính thuế bằng = thu nhập chịu thuế – các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
Trong đó
Thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp mà pháp luật quy định.
Chi phí chuyển nhượng bất động sản
Chi phí chuyển nhượng bất động sản pháp luật quy định về nguyên tắc xác định chi phí chuyển nhượng bất động sản, theo đó, nguyên tắc xác định chi phí được xác định theo nguyên tắc như sau:
+ Nguyên tắc: các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ quy định khác
Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành
Các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm:
+ Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh;
+ Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện;
+ Chi phí bồi thường về tài sản trên đất;
+ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước,
+ Các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau
Chi phí phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng = ( Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng : Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất) ) * Diện tích đất đã chuyển nhượng
Các chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ
Bao gồm những chi phí như: các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất, các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng, giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất.)
Nếu trong trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp và không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề ” Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản“. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành.
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488- 0975422489
– Hotline: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM
