Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng thông dụng, được sử dụng phổ biến khi tiến hành chuyển nhượng quyền sư dụng đất. Có những loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào hiện nay? Cùng Luật Đại Nam tìm hiểu về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua bài viết dưới đây.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội Dung Chính
Căn cứ pháp lý
- Bộ Luật Dân sự 2015
- Luật Đất đai 2013
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất là một hợp đồng phụ bản chất là một biện pháp bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính, đó là thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các điều kiện cơ bản để có hiệu lực của hợp đồng theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 để trở nên hợp pháp, có thể bị tuyên bố vô hiệu khi nào nếu thiếu một trong các điều kiện, cụ thể:
- Về chủ thể, Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
- Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó.
- Hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể xảy ra dưới những dạng phổ biến như sau:
Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng
Theo quy định của Luật đất đai 2013 đất đai phải đáp ứng những điều kiện cụ thể như sau mới được phép chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua bán đất diễn ra khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp. Nguyên nhân chủ yếu là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất. Hoặc bên nhận cọc vì mục đích trục lợi mà cố tình che dấu, không cung cấp thông tin để bên đặt cọc cân nhắc.
Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất
Một trong những dạng tranh chấp phổ biến đó là tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền sử dụng một phần (quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) dẫn đến kết quả không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Vì vậy, trường hợp người khác thay người có quyền sử dụng đất mua thực hiện hợp đồng mua bán đất thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất bằng văn bản ủy quyền, được công chứng chứng thực đúng theo quy định pháp luật.
Tranh chấp về quyền – nghĩa vụ giữa các bên
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận như: không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất; không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất; thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế; bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….
Loại tranh chấp này phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền lợi của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại bên còn lại phải chịu.
Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:
- Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể kể đến như:
- Bên nhận cọc có lỗi và chịu không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
- Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
- Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất;…
Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất, thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất, hoặc cả hai. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện thì khoản tiền đặt cọc đó được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên có thỏa thuận mức phạt cọc khác, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, có thể lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết sau:
Thương lượng
Thương lượng là phương thức giải quyết tranh chấp mà các bên được tự nguyện bàn bạc, thỏa thuận về vấn đề tranh chấp để tìm ra phương án giải quyết chung cho các bên. Đây là phương thức không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kỳ bên thứ ba nào.
Hòa giải
Phương thức giải quyết tranh chấp bằng hòa giải do các bên tự thỏa thuận và các bên được quyền chỉ định hòa giải viên làm trung gian hòa giải hỗ trợ giải quyết tranh chấp. Nếu không lựa chọn được thì tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tiến hành hòa giải để giải quyết. Quy trình, thủ tục hòa giải tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013.
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Giải quyết tranh chấp kinh doanh tại Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh Nhà nước theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Người có quyền lợi bị xâm phạm sẽ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trong một khoảng thời gian cụ thể, phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên sự xem xét, đánh giá các tài liệu, chứng cứ liên quan và chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống các quy định của pháp luật. Bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp buộc các bên có nghĩa vụ thi hành, nếu các bên tranh chấp không tự nguyện tuân thủ thì có thể bị cưỡng chế thi hành.
Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488/0975422489
– Yêu cầu dịch vụ: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm
