Hợp đồng mua bán nhà đất là loại văn bản pháp lý thể hiện sự thoả thuận giữa bên bán và bên mua khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất, nhà ở. Việc mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bài viết dưới đây của Luật Đại Nam sẽ hướng dẫn chi tiết cho quý bạn đọc cách soạn thảo hợp đồng mua bán đất và một số rủi ro pháp lý khi mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng, thủ tục mua bán nhà đất.
Nội Dung Chính
Hợp đồng mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất (hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là một giao dịch dân sự có đối tượng là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, trong đó bên bán là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà là việc bên bán chuyển giao quyền của mình đối với nhà đất nói trên cho bên mua, gọi là bên nhận chuyển nhượng.
Từ đó làm phát sinh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bên nhận chuyển nhượng.
Hợp đồng mua bán nhà đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản phát sinh khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, ghi nhận những thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của hai bên khi thực hiện giao dịch này.
Hợp đồng mua bán nhà đất
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà đất
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà đất
Điều kiện chung
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, đối với chuyển nhượng bất động sản được cụ thể như sau:
- Chỉ người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở mới có quyền chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp ủy quyền theo quy định.
- Các bên chuyển nhượng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 muốn tham gia chuyển nhượng nhà, đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Chủ thể tham gia chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Điều kiện riêng
Bên chuyển nhượng
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ các điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng
Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, chỉ khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất
Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà đất phải tuân theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, các Điều 188, 189 Luật đất đai 2013.
Hình thức hợp đồng mua bán nhà đất
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.
Các giấy tờ cần có trong hợp đồng mua bán nhà đất
Hồ sơ mua bán nhà đất không chỉ là bản hợp hồng mà còn có một số loại giấy tờ cần thiết khác, bao gồm như sau:
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
- Bản chính giấy tờ nhà đất.
- Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
- Bản chính giấy tờ tùy thân của cả hai bên có chứng thực của địa phương
Thời hạn giải quyết hồ sơ
- Nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước 15 giờ, bạn sẽ được giải quyết và nhận lại trong ngày.
- Nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 15 giờ, bạn sẽ được giải quyết chậm nhất vào ngày hôm sau.
- Tuy nhiên trong trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết khá khó khăn thì thời hạn giải quyết là trong vòng 3 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ hợp lệ.
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề ” hợp đồng mua bán nhà đất”. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488- 0975422489
– Hotline: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM
