Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam diễn ra ngày càng sôi nổi, thị trường bất động sản chưa bao giờ có dấu hiệu hạ nhiệt. Vậy nếu như bạn đang có ý định mua mảnh đất, nhưng mảnh đất đó lại chưa có sổ đỏ, vậy bạn phải thực hiện thủ tục mua bán như thế nào? Cùng Luật Đại Nam tìm hiểu kĩ về thủ tục mua đất không có sổ đỏ qua bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT
Nội Dung Chính
CÁC TRƯỜNG HỢP NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.
CÁC TRƯỜNG HỢP ĐƯỢC MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHI CHƯA CÓ SỔ
Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
- Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
Như vậy, chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.
THỦ TỤC MUA ĐẤT KHÔNG CÓ SỔ ĐỎ
Thủ tục mua đất không có sổ đỏ tưởng khó nhưng nghiên cứu kĩ thì lại không khó đến vậy. Việc mua đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
B1. Đăng ký cấp sổ đỏ
Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
B2. Thực hiện Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi mảnh đất được cấp sổ đỏ thì thực hiện việc chuyển nhượng theo thủ tục chung. Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải thực hiện đây đủ các thủ tục sau:
Thứ nhất, Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
Thứ hai, Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
Thứ ba, Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.
Thứ tư, Trả kết quả
Thời hạn sang tên sổ đỏ:
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.
Lưu ý: Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:
- Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
- Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
DỊCH VỤ LUẬT ĐẠI NAM HỖ TRỢ TƯ VẤN KHÁCH HÀNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT CHƯA CÓ SỔ
- Tư vấn quy trình mua bán nhà đất, lường trước rủi ro cho khách hàng khi mua bán nhà đất;
- Soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất, thực hiện vai trò luật sư đại diện để hỗ trợ khách hàng đàm phán hợp đồng để tránh xảy ra tranh chấp giữa các bên;
- Tư vấn phương thức đặt cọc, soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc cho việc mua bán nhà đất;
- Tư vấn các quy định pháp luật đất đai theo từng yêu cầu, vấn đề cụ thể khách hàng đưa ra.
Trên đây là bài viết về hướng xử lý khi mua bán nhà đất chưa có sổ. Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và chuẩn bị đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật.
Mọi vướng mắc hoặc cần hỗ trợ về thủ tục mua đất không có sổ đỏ vui lòng liên hệ
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
– Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488
– Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm:
