Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Các quy định pháp luật này có vai trò vô cùng quan trọng và mang lại những giá trị vô cùng to lớn trong quá trình thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Chúng không chỉ đảm bảo tính minh bạch, công bằng và an toàn cho các bên liên quan, mà còn tạo ra một môi trường thuận lợi và ổn định cho thị trường bất động sản phát triển. Chính vì vậy, bài viết sau đây, Luật Đại Nam xin hỗ trợ thắc mắc của bạn về Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Luật nhà ở 2014.

Đối tượng được sở hữu nhà ở

Theo quy định chi tiết trong Luật Nhà ở năm 2014, tại Việt Nam có ba đối tượng được phép sở hữu nhà ở, bao gồm:

– Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước: Luật cho phép mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở trong lãnh thổ Việt Nam. Điều này bao gồm các công ty, tổ chức, cơ quan, gia đình và cá nhân Việt Nam.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Theo quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này tạo điều kiện cho người Việt Nam xa xứ trở về và có thể sở hữu ngôi nhà tại quê hương.

– Tổ chức và cá nhân nước ngoài: Luật cũng đặt ra một số quy định cụ thể cho tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm:

• Tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tại Việt Nam. Điều này đảm bảo rằng các nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu và quản lý các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam cũng được phép sở hữu nhà ở. Điều này khuyến khích các tổ chức kinh doanh và tài chính nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản của Việt Nam.
• Cuối cùng, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam cũng có quyền sở hữu nhà ở tại đất nước này. Điều này tạo cơ hội cho các cá nhân nước ngoài sinh sống, làm việc hoặc định cư tại Việt Nam để có một nơi ở ổn định và phát triển sự nghiệp.

Tổng quan về quy định này cho thấy Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều đối tượng khác nhau sở hữu nhà ở tại Việt Nam, từ người dân trong nước, người Việt Nam ở nước ngoài đến tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư và nhập cảnh vào Việt Nam. Điều này mang lại lợi ích cho cả quốc gia và thị trường bất động sản, đồng thời khẳng định sự mở cửa và hội nhập của Việt Nam trong lĩnh vực này.

Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định chi tiết trong Điều 7 của Luật Nhà ở năm 2014, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở, các điều kiện cụ thể được quy định như sau:

Cụ thể, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở, các tổ chức và cá nhân nước ngoài phải tuân thủ các điều kiện quy định. Điều này áp dụng cho các tổ chức và cá nhân nước ngoài sau đây:

• Tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tại Việt Nam. Điều này đảm bảo rằng các nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu và quản lý các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
• Các doanh nghiệp nước ngoài có vốn đầu tư, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và các chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam cũng phải đáp ứng các điều kiện quy định để được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Điều này khuyến khích sự tham gia của các tổ chức kinh doanh và tài chính nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam.
• Cuối cùng, cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng phải tuân thủ các điều kiện quy định. Điều này đảm bảo rằng việc sở hữu nhà ở của các cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định pháp luật và đảm bảo lợi ích quốc gia.

Hình thức thực hiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Các hình thức này được quy định trong pháp luật hiện hành:

• Đầu tư xây dựng: Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định. Điều này có nghĩa là họ có thể tự xây dựng ngôi nhà của mình hoặc tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở.
• Mua: Người có nhu cầu sở hữu nhà ở có thể mua nhà từ người khác. Hình thức này thường được thực hiện thông qua thỏa thuận mua bán và quyền chuyển nhượng được ghi chú trên giấy tờ tài sản.
• Thuê mua: Đối với những người không thể mua nhà ngay lập tức, họ có thể sử dụng hình thức thuê mua. Điều này cho phép người thuê sử dụng nhà với mục đích sở hữu sau một khoảng thời gian thuê.
• Nhận tặng cho: Các đối tượng có thể nhận nhà ở dưới hình thức tặng cho từ người khác. Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở mà không yêu cầu phải trả tiền.
• Nhận thừa kế: Người có quyền thừa kế theo quy định pháp luật có thể nhận nhà ở từ người thừa kế. Điều này xảy ra khi người chủ nhà qua đời và tài sản của họ được chia theo di chúc hoặc quy định của pháp luật về di sản.
• Nhận góp vốn: Các đối tượng có thể sở hữu nhà ở thông qua việc góp vốn vào các dự án nhà ở. Điều này cho phép họ có quyền sở hữu nhà trong phạm vi dự án tương ứng với số tiền vốn góp.
• Nhận đổi nhà ở: Một hình thức khác là đổi nhà ở, trong đó các bên thỏa thuận trao đổi quyền sở hữu nhà ở của mình với nhau.

Ngoài các hình thức trên, còn có thể tồn tại các hình thức khác mà pháp luật hiện hành quy định để đảm bảo quyền lợi và tính minh bạch trong quá trình sở hữu nhà ở. Các hình thức này cung cấp sự linh hoạt và đa dạng cho các chủ thể trong việc sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

• Đối với các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có một loạt các hình thức để sở hữu nhà ở, bao gồm cả các hình thức sau đây. Điều này cho phép họ tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam và tận dụng các cơ hội đầu tư và sở hữu nhà ở:
• Mua, thuê mua nhà ở thương mại: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua hoặc thuê mua nhà ở từ các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản. Đây là cách tiếp cận thông qua thị trường thương mại và họ có thể chọn từ một loạt các sản phẩm bất động sản đã được phát triển và xây dựng sẵn.
• Mua, nhận tặng, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền mua, nhận tặng, nhận đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở từ các hộ gia đình hoặc cá nhân khác. Điều này cho phép họ nhận được nhà ở thông qua các giao dịch gia đình hoặc cá nhân, bao gồm cả việc tham gia vào di sản gia đình.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Điều này có nghĩa là họ có thể mua được các nền đất để tự mình tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành.
• Đối với các tổ chức và cá nhân nước ngoài, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam được điều chỉnh thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, pháp luật đã đề ra các yêu cầu và điều kiện riêng biệt để công nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng đối tượng cụ thể.

Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài

• Tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam: Đây là trường hợp khi tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài đầu tư vào việc xây dựng các dự án nhà ở tại Việt Nam. Họ có thể sở hữu nhà ở thông qua việc tham gia vào quá trình đầu tư và xây dựng.
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam: Đối với các tổ chức này, việc sở hữu nhà ở có thể thông qua hoạt động kinh doanh và đầu tư tại Việt Nam. Điều này áp dụng cho các doanh nghiệp nước ngoài có vốn đầu tư, các chi nhánh và văn phòng đại diện, cũng như quỹ đầu tư và chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
• Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Đối với cá nhân nước ngoài, việc sở hữu nhà ở có thể thông qua việc nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật. Điều này tạo điều kiện cho người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi họ nhập cảnh và đáp ứng các quy định về điều kiện và thủ tục nhập cảnh.

Qua các hình thức sở hữu nhà ở này, các tổ chức và cá nhân nước ngoài có thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam và sở hữu nhà ở theo các cách khác nhau. Việc công nhận quyền sở hữu nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình chuyển quyền sở hữu nhà ở của các chủ thể trong thực tế và đảm bảo quyền lợi cho những người sở hữu nhà ở nước ngoài.

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua bán nhà giữa chủ đầu tư xây dựng nhà ở và người mua quy định thế nào?

Theo quy định chi tiết của khoản 3 và khoản 5 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, các quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua bán nhà giữa chủ đầu tư xây dựng nhà ở và người mua được đề ra như sau:

Khoản 3: Trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và người mua, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được xác định dựa trên hai trường hợp sau đây:

a) Nếu bên mua nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được tính từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở. Điều này đồng nghĩa với việc bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà khi nhận được sự bàn giao.

b) Nếu bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở sẽ được tính từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Điều này đảm bảo rằng bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà sau khi đã thanh toán đầy đủ giá trị nhà ở.

Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Quy định này có tác dụng đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Khoản 5: Trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở, các quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này yêu cầu rằng các giao dịch này phải tuân thủ một số điều kiện cụ thể về giao dịch nhà ở và các hợp đồng liên quan phải có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở.

• Đầu tiên, khi tiến hành giao dịch về nhà ở, các bên liên quan phải tuân thủ các quy định về giao dịch nhà ở được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này. Điều này bao gồm việc tuân thủ các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán, trách nhiệm pháp lý và bất kỳ yêu cầu nào khác có liên quan đến quá trình giao dịch.
• Thứ hai, các hợp đồng liên quan đến giao dịch nhà ở phải được thực hiện và có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở. Điều này đảm bảo rằng các hợp đồng được lập thành và thực hiện đúng quy trình pháp lý, đồng thời tuân thủ các quy định về nội dung, giá trị và các yếu tố khác liên quan đến hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.

Nhìn vào quy định của Điều này, ta có thể nhận thấy rõ ràng rằng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và người mua được xác định theo hai tiêu chí chính.

• Đầu tiên, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở từ phía chủ đầu tư.
• Thứ hai, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tính từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Khi người mua hoàn tất việc thanh toán số tiền mua nhà theo thỏa thuận với chủ đầu tư, thì chuyển quyền sở hữu được thực hiện.

Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đối với hợp đồng mua bán nhà ở giữa người nước ngoài và người Việt Nam được xác định khi nào?

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa người nước ngoài và người Việt Nam trong các trường hợp mua bán nhà ở và thuê mua nhà ở đã được quy định cụ thể tại Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014. Việc xác định thời điểm này nhằm đảm bảo tính chính xác và công bằng trong quá trình chuyển quyền sở hữu.

• Đối với trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 của Điều này, và cũng áp dụng cho trường hợp thuê mua nhà ở, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định dựa trên các yếu tố quan trọng như sau:
• Thời điểm bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua hoặc tiền thuê mua. Đây là điều kiện cần thiết để đảm bảo rằng người mua hoặc người thuê mua đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm tài chính đối với giao dịch nhà ở.
• Thời điểm bên mua hoặc bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở. Khi bên mua hoặc bên thuê mua đã nhận được sự bàn giao vật lý của căn nhà ở, thì chuyển quyền sở hữu được thực hiện. Điều này đảm bảo rằng người mua hoặc người thuê mua đã có thể thực sự sử dụng và tận hưởng quyền sở hữu của căn nhà ở.

Tuy nhiên, có thể có những trường hợp đặc biệt khi các bên có thỏa thuận khác về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Trong những trường hợp đó, các điều khoản và điều kiện thỏa thuận này sẽ được áp dụng để quyết định thời điểm chuyển quyền sở hữu.

• Trong trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định một cách cụ thể và chi tiết như sau:
• Đối với trường hợp góp vốn vào việc xây dựng nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn đã nhận được bàn giao vật lý căn nhà ở từ bên góp vốn. Điều này đảm bảo rằng bên góp vốn đã hoàn thành trách nhiệm tài chính và bên nhận góp vốn đã có quyền sử dụng và tận hưởng quyền sở hữu của căn nhà ở.
• Đối với trường hợp tặng cho nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận tặng cho đã nhận được bàn giao vật lý căn nhà ở từ bên tặng cho. Điều này đảm bảo rằng bên tặng cho đã chuyển quyền sở hữu đối với căn nhà ở cho bên nhận tặng và bên nhận tặng đã có quyền sử dụng và tận hưởng căn nhà ở như một tài sản đã được tặng.
• Đối với trường hợp đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận đổi nhận được bàn giao vật lý căn nhà ở từ bên đổi. Điều này đảm bảo rằng bên đổi đã chuyển quyền sở hữu căn nhà ở cho bên nhận đổi và bên nhận đổi đã có quyền sử dụng và tận hưởng căn nhà ở mới theo thỏa thuận đổi nhà ở.
• Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và người mua, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định một cách chi tiết và cụ thể như sau:
• Trong trường hợp mua bán nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm bên mua nhận bàn giao căn nhà ở từ chủ đầu tư hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đầy đủ số tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Điều này đảm bảo rằng người mua đã nhận được quyền sử dụng và tận hưởng căn nhà ở sau khi nhận bàn giao hoặc đã hoàn tất việc thanh toán tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
• Riêng đối với trường hợp mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ tuân theo các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc này nhằm đảm bảo rằng quá trình chuyển quyền sở hữu căn nhà ở từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đến người mua sẽ tuân theo quy định và thủ tục pháp luật.

Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp thừa kế được thực hiện theo quy định cụ thể của pháp luật về thừa kế. Thời điểm này sẽ tuân theo các quy định liên quan đến quá trình thừa kế, bao gồm thời điểm bên thừa kế nhận được quyền sở hữu nhà ở và các quyền liên quan đến tài sản.

Bên cạnh đó, các giao dịch liên quan đến nhà ở, như quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này, phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở. Điều này đảm bảo rằng các giao dịch mua bán, góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở phải tuân thủ quy định pháp luật liên quan đến giao dịch nhà ở. Đồng thời, các hợp đồng liên quan cũng phải được thực hiện với hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở này. Việc tuân thủ các điều kiện và hiệu lực hợp đồng giúp đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện giao dịch nhà ở.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề: Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở. Nếu có vấn đề gì mà bạn còn vướng mắc, liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn. Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!

Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.

– Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0967370488

– Yêu cầu dịch vụ: 0975422489 – 0967370488

– Email: luatdainamls@gmail.com

XEM THÊM

• Cách tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất online 2023
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở mới nhất
• Mẫu đơn đơn báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất