Thị trường bất động sản sôi động cũng chỉ rõ nhu cầu về bất động sản của người dân ngày càng tăng cao. Hơn nữa thị trường bất động sản cũng là một trong những thị trường đầu tư mang lại lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, để chuyển nhượng được quyền sử dụng đất thì theo quy định của Luật Đất đai thì yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay gọi là sổ đỏ). Vậy nếu trong trường hợp người có quyền sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục sang tên cho sổ đỏ thì có được thực hiện giao dịch mua bán không? Hãy cùng Luật Đại Nam tìm hiểu kĩ hơn chủ đề “Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?”
Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?
Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai 2013
- Bộ luật Dân sự 2015
Nội Dung Chính
Vấn đề pháp lý khi chưa sang tên sổ đỏ mà thực hiện mua bán
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy theo quy định trên thì về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải:
- Đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật
- Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Do đó cần lưu ý:
Nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.
Các trường hợp chưa sang tên sổ đỏ nhưng vẫn được phép chuyển nhượng nhà đất
Trường hợp 1. Nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Khi thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đất và tài sản khác gắn liền với đất – thường là nhà ở) thì bên thế chấp sẽ giao Giấy chứng nhận cho bên nhận thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đó.
* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp
Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
- Trường hợp khác do các bên đã thỏa thuận hoặc luật có quy định.
* Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong những phương thức xử lý tài sản thế chấp sau:
- Bán đấu giá quyền sử dụng đất;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp;
- Phương thức khác.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì tài sản sẽ được bán đấu giá.
Như vậy, nếu xảy ra trường hợp theo như quy định tại Điều 299 Bộ Luật Dân sự 2015 thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm bằng phương pháp như chuyển nhượng, đấu giá…
Trường hợp 2. Toàn bộ người nhận thừa kế là người nước ngoài
Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”
Như vậy, theo quy định trên thì có 2 đối tượng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là:
- Người nước ngoài
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Trong trường hợp này, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người để lại thừa kế.
Trường hợp 3. Đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014
Đây là những trường hợp xảy ra trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Do đó, khi thuộc trường hợp này thì không cần thực hiện việc sang tên như thủ tục thông thường. Người nhận chuyển nhượng chỉ cần nộp hồ sơ đề lên cơ quan đăng ký đất đai để được cấp giấy chứng nhận mang tên mình, sau đó chuyển nhượng cho người khác.
Trên đây là một số ý kiến pháp lý về vấn đề Chưa sang tên Sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác? Mọi ý kiến, vướng mắc liên quan vui lòng liên hệ:
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
– Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488
– Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm:
