Những điều cần phải biết khi thành lập công ty bất động sản

Trong thời gian này, thị trường bất động sản có nhiều khởi sắc, dần trở lại thời kỳ hoàng kim. Đây là dấu hiệu mở ra cơ hội lớn cho các doanh nhân, nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận. Bài viết dưới đây, Luật Đại Nam sẽ cung cấp thông tin cho bạn về Những điều cần phải biết khi thành lập công ty bất động sản

Căn cứ pháp lý

• Luật Doanh nghiệp 2020;
• Nghị định 01/2021/ND-CP hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp;
• Luật Kinh doanh Bất động sản 2014;
• Luật Đầu tư 2020.

Công ty bất động sản là gì?

Theo nhiều kết quả nghiên cứu, bất động sản được chia thành ba nhóm:

• Bất động sản có đầu tư xây dựng: bất động sản là nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
• Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…

Trong các nhóm bất động sản trên, bất động sản có đầu tư xây dựng là nhóm chiếm tỉ trọng lớn trong thị trường mua bán, giao dịch bất động sản. Theo đó, các công ty bất động sản chủ yếu tập trung vào nhóm bất động sản này và được chia thành hai loại là các công ty môi giới bất động sản và công ty có hoạt động đầu tư bất động sản. Hai loại hình công ty công ty này được hiểu như sau:

• Công ty môi giới bất động sản hay còn được biết đến là các sàn bất động sản là các công ty chuyên kinh doanh các sản phẩm là bất động sản từ bất động sản cá nhân đến các bất động sản nằm trong dự án xây dựng;
• Công ty đầu tư xây dựng và phát triển bất động sản là các công ty thực hiện xây dựng phát triển các dự án nhà ở, chung cư, hạ tầng đô thị…thường được biết đến là các chủ đầu tư.

Những điều cần phải biết khi thành lập công ty bất động sản

Điều kiện thành lập công ty bất động sản

Điều kiện chung để kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Doanh nghiệp năm 2020. Cụ thể:

Điều kiện về chủ sở hữu

Để thành lập công ty bất động sản, chủ sở hữu cũng cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 17 Luật Doanh nghiệp 2020, tổ chức và cá nhân được thành lập và quản lý công ty bất động sản, trừ một số trường hợp sau:

• Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của Luật Cán bộ, công chức và Luật Viên chức;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, công nhân công an trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp hoặc quản lý tại doanh nghiệp nhà nước;
• Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong doanh nghiệp nhà nước theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 88 của Luật này, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
• Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; người bị mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; tổ chức không có tư cách pháp nhân;
• Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định; các trường hợp khác theo quy định của Luật Phá sản, Luật Phòng, chống tham nhũng.

Trường hợp Cơ quan đăng ký kinh doanh có yêu cầu, người đăng ký thành lập doanh nghiệp phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp cho Cơ quan đăng ký kinh doanh;

• Tổ chức là pháp nhân thương mại bị cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Như vậy, nếu tổ chức, cá nhân không thuộc các trường hợp trên thì đã đủ điều kiện thành lập công ty bất động sản.

Điều kiện về ngành nghề khi đăng ký

Theo quy định hiện hành, pháp luật cũng quy định rõ ràng những ngành nghề kinh doanh bị cấm và phải đáp ứng những điều kiện để kinh doanh.

Những ngành nghề mà pháp luật nước ta cấm kinh doanh là các hoạt động kinh doanh gây phương hại đến quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, truyền thống lịch sử, văn hoá, đạo đức, thuần phong mỹ tục Việt Nam và sức khoẻ của nhân dân, làm huỷ hoại tài nguyên, phá huỷ môi trường.

Thứ hai, đối với ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan quy định phải có điều kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó khi có đủ điều kiện theo quy định.

Đối với ngành bất động sản sẽ có những điều kiện như sau:

• Kinh doanh dịch vụ Môi giới bất động sản:

• Có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Tổ chức kinh doanh dịch vụ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng giao dịch bất động sản;

• Kinh doanh dịch vụ Sàn giao dịch bất động sản:

• Có ít nhất 02 người chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động;

• Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản: Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Điều kiện về tên công ty

Việc đặt tên cho công ty bất động sản cũng cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.

Pháp luật cũng quy định chi tiết về tên doanh nghiệp, đảm bảo hợp thuần phong mỹ tục Việt Nam, tránh nhầm lần với các công ty khác.

Vì tên công ty bất động sản còn có thể thể hiện những đặc trưng của công ty; ngành nghề, loại hình kinh doanh,..

Cụ thể, tên của công ty bất động sản được quy định tại Điều 37 Luật Doanh nghiệp như sau:

Tên tiếng Việt của công ty bất động sản bao gồm hai thành tố theo thứ tự sau đây:

• Loại hình doanh nghiệp: Tên loại hình doanh nghiệp được viết là “công ty trách nhiệm hữu hạn” hoặc “công ty TNHH” đối với công ty trách nhiệm hữu hạn; được viết là “công ty cổ phần” hoặc “công ty CP” đối với công ty cổ phần; được viết là “công ty hợp danh” hoặc “công ty HD” đối với công ty hợp danh; được viết là “doanh nghiệp tư nhân”, “DNTN” hoặc “doanh nghiệp TN” đối với doanh nghiệp tư nhân;
• Tên riêng: Tên riêng được viết bằng các chữ cái trong bảng chữ cái tiếng Việt, các chữ F, J, Z, W, chữ số và ký hiệu.

Tên công ty bất động sản phải được gắn tại trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp.

Tên công ty bất động sản phải được in hoặc viết trên các giấy tờ giao dịch, hồ sơ tài liệu và ấn phẩm do doanh nghiệp phát hành.

Những điều cấm trong đặt tên công ty bất động sản:

• Đặt tên trùng hoặc tên gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp đã đăng ký được quy định tại Điều 41 Luật Doanh nghiệp.
• Sử dụng tên cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tên của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp để làm toàn bộ hoặc một phần tên riêng của doanh nghiệp, trừ trường hợp có sự chấp thuận của cơ quan, đơn vị hoặc tổ chức đó.
• Sử dụng từ ngữ, ký hiệu vi phạm truyền thống lịch sử, văn hóa, đạo đức và thuần phong mỹ tục của dân tộc.

Người thành lập doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp không được đặt tên doanh nghiệp trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp khác đã đăng ký trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp trên phạm vi toàn quốc, trừ những doanh nghiệp đã giải thể hoặc đã có quyết định có hiệu lực của Tòa án tuyên bố doanh nghiệp bị phá sản.

Trước khi đăng ký tên doanh nghiệp, doanh nghiệp tham khảo tên các doanh nghiệp đã đăng ký trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký doanh nghiệp.

Phòng Đăng ký kinh doanh có quyền chấp thuận hoặc từ chối tên dự kiến đăng ký của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật và quyết định của Phòng Đăng ký kinh doanh là quyết định cuối cùng.

Các doanh nghiệp hoạt động theo Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư (đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh) được tiếp tục sử dụng tên doanh nghiệp đã đăng ký và không bắt buộc phải đăng ký đổi tên.

Do vậy, các bạn cần lưu ý những quy định trên để đặt tên sao cho phù hợp với loại hình cũng như ngành nghề kinh doanh.

Điều kiện về trụ sở chính của doanh nghiệp

Địa chỉ công ty bất động sản là nơi tiến hành hoạt động kinh doanh. Địa chỉ kinh doanh của công ty bất động sản còn quyết định đến việc cơ quan thuế nào sẽ trực tiếp quản lý.

Do vậy việc chọn địa chỉ công ty bất động sản vô cùng quan trọng đến hoạt động kinh doanh của công ty.

Địa chỉ đó là nơi giao dịch, nơi làm việc của cán bộ, công nhân viên trong công ty.

Luật doanh nghiệp 2020 cũng quy định cụ thể về địa chỉ công ty như sau:

Trụ sở chính của doanh nghiệp đặt trên lãnh thổ Việt Nam, là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp và được xác định theo địa giới đơn vị hành chính; có số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có).

Theo Điều 3, Điều 6 Luật nhà ở năm 2014 và Công văn số 2544/BXD-QLN của Bộ xây dựng về việc quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành ngày 19/11/2009 thì công ty bất động sản không được đặt địa chỉ tại chung cư, nhà tập thể.

Điều kiện về vốn

Điều kiện về vốn điều lệ

Vốn điều lệ là một mức vốn nhất định khi công ty tiến hành việc đăng ký công ty bất động sản. Cụ thể, vốn điều lệ được quy định như sau:

Vốn điều lệ là tổng giá trị tài sản do các thành viên công ty, chủ sở hữu công ty đã góp hoặc cam kết góp khi thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; là tổng mệnh giá cổ phần đã bán hoặc được đăng ký mua khi thành lập công ty cổ phần.

(Theo Khoản 34, Điều 4, Luật Doanh nghiệp 2020)

Tuy nhiên, vốn điều lệ được quy định theo pháp luật doanh nghiệp tương đối đa dạng và phức tạp. Chúng tôi cũng dành hẳn một bài viết về vấn đề này. Các bạn có thể đón đọc tại đây.

Pháp luật cũng chưa có quy định nào về việc số vốn tối thiếu, tối đa phải góp.

Tuy nhiên, sau 90 ngày kể từ thời điểm cam kết góp vốn, khi không đủ số vốn thực góp, công ty bất động sản phải tiến hành thủ tục giảm vốn điều lệ.

Do vậy, các bạn nên chọn thật kỹ mức vốn điều lệ hợp lý để bảo đảm không phát sinh những rủi ro.

Thủ tục tăng, giảm vốn điều lệ tương đối phức tạp. Khi thực sự có nhu cầu thực hiện thủ tục này, các bạn nên chọn những đơn vị uy tín để đảm bảo quá trình thực hiện được diễn ra nhanh chóng.

Điều kiện về vốn pháp định

Vốn pháp định là một khoản vốn bắt buộc phải đáp ứng để có thể tiến hành kinh doanh một hoặc một số ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

Nếu như công ty đăng ký những ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì phải đáp ứng các điều kiện của ngành nghề đó.

Những điều kiện như: cơ sở vật chất, chứng chỉ hành nghề, vốn pháp định,..

Như vậy đối với từng ngành nghề lại có những điều kiện về vốn khác nhau, yêu cầu doanh nghiệp phải đáp ứng.

Luật Quang Huy sẽ đưa ra một số ví dụ sau:

Điều kiện về vốn ký quỹ

Vốn ký quỹ là một khoản vốn được ký quỹ để đảm bảo thực hiện các dự án đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Có thể nói việc kỹ quỹ để đảm bảo khả năng thực hiện dự án đầu tư hoặc đảm bảo các khoản thanh toán nếu công ty không đủ khả năng thanh toán khi gặp khó khăn ngoài ý muốn.

Mức vốn kỹ quỹ được quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư như sau:

Mức ký quỹ được tính bằng tỷ lệ phần trăm trên vốn đầu tư của dự án đầu tư quy định tại văn bản quyết định chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo nguyên tắc lũy tiến từng phần như sau:

a) Đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%;

b) Đối với phần vốn trên 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%;

c) Đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.

Điều kiện về con dấu

Con dấu rất quan trọng với doanh nghiệp. Nó thể hiện ý chí của công ty trong mọi giao dịch.

Do vậy, pháp luật hiện hành cũng quy định rất chặt chẽ, quy đinh về kích thước, kiểu dáng sao cho đồng nhất, phù hợp.

Theo quy định tại điểm a, khoản 3, Nghị định 99/2016/NĐ-CP về quản lý và sử dụng con dấu, thì:

“Con dấu là phương tiện đặc biệt do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, quản lý, được sử dụng để đóng trên văn bản, giấy tờ của cơ quan, tổ chức, chức danh nhà nước.”

Về kích thước, hình dạng con dấu, được pháp luật quy định tại Thông tư 21/2012/TT-BCA như sau:

– Đường kính: 36mm;

– Vành ngoài phía trên con dấu: Mã số doanh nghiệp, số giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, số giấy phép thành lập, hoạt động, số giấy chứng nhận đầu tư, sau dãy số thực là loại hình doanh nghiệp: Doanh nghiệp đầu tư 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh nước ngoài, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp doanh, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;

– Vành ngoài phía dưới con dấu: Tên cấp huyện kèm theo tên cấp tỉnh nơi đặt trụ sở chính;

– Giữa con dấu: Tên tổ chức dùng dấu.

Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

Bước 1: Cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hồ sơ thành lập công ty kinh doanh bất động sản

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
• Điều lệ doanh nghiệp;
• Danh sách thành viên đối với công ty TNHH hai thành viên hoặc danh sách cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần;
• Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân:
• Đối với cá nhân: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực;
• Đối với tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức và kèm theo giấy tờ chứng thực cá nhân của người đại diện theo uỷ quyền của tổ chức;
• Quyết định góp vốn, Văn bản cử đại diện theo ủy quyền đối với thành viên công ty, cổ đông công ty là tổ chức;
• Tài liệu khác trong các trường hợp đặc biệt (Công ty Luật Việt An sẽ tư vấn để Quý khách hàng chuẩn bị theo quy định của pháp luật);
• Hợp đồng cung cấp dịch vụ pháp lý (Hợp đồng ủy quyền) để ủy quyền cho Công ty Luật Việt An thực hiện dịch vụ thành lập doanh nghiệp.

Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

• Số lượng hồ sơ nộp: 01 bộ
• Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc thông qua hệ thống bưu chính công ích.
• Cơ quan tiếp nhận: Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh/ thành phố
• Thời gian xử lý: Trong thời gian 03 ngày làm việc ngay khi nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 2: Khắc dấu công ty

Trong vòng 01 ngày kể từ ngày công ty có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Luật Việt An sẽ khắc dấu pháp nhân.

Doanh nghiệp được tự chọn mẫu con dấu phù hợp với hoạt động nhưng bắt buộc phải có các thông tin: Tên doanh nghiệp và mã số doanh nghiệp.

Lưu ý khi thành công ty kinh doanh bất động sản

• Khi thành lập công ty không phải chứng minh tài chính đối với số vốn điều lệ, tài chứng chỉ hành nghề;
• Nếu công ty Kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản thì phải đăng ký mức vốn điều lệ tương ứng phù hợp với dự án đầu tư.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề: Những điều cần phải biết khi thành lập công ty bất động sản. Nếu có vấn đề gì mà bạn còn vướng mắc, liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn. Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!

Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.

– Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488

– Yêu cầu dịch vụ: 0975422489 – 0967370488

– Email: luatdainamls@gmail.com

XEM THÊM

• Thành lập công ty kinh doanh mặt hàng nông, lâm, thủy hải sản
• Thủ tục xin cấp giấy phép kinh doanh karaoke
• Trình tự, thủ tục đăng ký giấy phép kinh doanh pháo hoa