Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay thường gọi là mua bán nhà đất là giao dịch dân sự có nhiều yếu tố phức tạp. Khác với mua bán, chuyển nhượng hàng hóa, thời điểm có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là nội dung nhiều người nhầm lẫn. Cùng Luật Đại Nam tìm hiểu về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì qua bài viết dưới đây.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nội Dung Chính
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Luật Đất đai 2013
- Luật Nhà ở 2014
Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.
Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
Hợp đồng mua bán nhà ở
So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.
Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…
>> Xem thêm: Nguyên tắc soạn thảo hợp đồng
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
Chủ thể
Theo điểm a,b khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; tức là xuất phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.
Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Đối tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện. Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi. Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ.
Hình thức của giao dịch dân sự
Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015:
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có công chứng
Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thỏa thuận về thời hiệu
Theo Điều 401 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.
Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Điều 388 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Thời điểm đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực được xác định như sau:
- Do bên đề nghị ấn định;
- Nếu bên đề nghị không ấn định thì đề nghị giao kết hợp đồng có hiệu lực kể từ khi bên được đề nghị nhận được đề nghị đó, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Các trường hợp sau đây được coi là đã nhận được đề nghị giao kết hợp đồng:
- Đề nghị được chuyển đến nơi cư trú, nếu bên được đề nghị là cá nhân; được chuyển đến trụ sở, nếu bên được đề nghị là pháp nhân;
- Đề nghị được đưa vào hệ thống thông tin chính thức của bên được đề nghị;
- Khi bên được đề nghị biết được đề nghị giao kết hợp đồng thông qua các phương thức khác.
Hướng xử lý tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu
Căn cứ theo khoản 7 Điều 683 Bộ luật dân sự 2015 nếu như hợp đồng đó không tuân thủ đúng hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì các bên có thể khắc phục bằng cách viết đơn ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng kia bị vô hiệu.
Khi đó Tòa án sẽ đưa ra một khoảng thời gian hợp lý thì nếu hai bên thỏa thuận thương lượng sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và văn bản này phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi vấn đề còn vướng mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn.
Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488/0975422489
– Yêu cầu dịch vụ: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm
