Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đây là một trong những tranh chấp phát sinh phổ biến trong xã hội. Các vấn đề xoay quanh tranh chấp mua bán đất thông thường là đặt cọc, thỏa thuận mua bán đất, thủ tục mua bán khi chưa đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng. Phạm vi bài viết dưới đây của Luật Đại Nam sẽ hướng dẫn quý bạn đọc cụ thể về hướng giải quyết tranh chấp phát sinh nêu trên.
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất
Nội Dung Chính
Căn cứ pháp lý
- Luật Dân sự
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là gì?
Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là việc các bên có xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này có thể được các bên xác lập bằng:
- Văn bản;
- Thỏa thuận miệng hoặc;
- Thực hiện bằng hình thức khác theo sự thống nhất của các bên.
Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất thường gặp như: Mua bán đất của Hộ gia đình mà chỉ có một người đứng ra thực hiện hợp đồng; Mua bán đất nhưng không làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mua bán đất bằng hợp đồng viết tay, hợp đồng miệng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực; Một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…
>> Xem thêm: Hết hạn thử việc không ký hợp đồng
Hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất cần chuẩn bị những gì?
Chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước đầu tiên mà các bên khi có nhu cầu muốn giải quyết tranh chấp cần phải thực hiện. Đối với luật sư đất đai, đây cũng là công việc đầu tiên Luật sư cần phải thực hiện nếu muốn khởi kiện tranh chấp đất đai. Vậy hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất cần có những gì?
Giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất.
Những tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất đai có thể kể đến như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ);
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. Cụ thể: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng; bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Chỉ thị 299/TTg; …
- Bản án, quyết định của Tòa án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;…
Những giấy tờ này để chứng minh cho việc diện tích đất được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán có thuộc quyền sử dụng của bên bán hay không? Bên bán đất có quyền sử dụng đất từ thời điểm nào? Nhiều trường hợp người bán đất không có hoặc chỉ có một phần quyền sử dụng đất mà dẫn đến hợp đồng mua bán bất động sản bị vô hiệu.
Giấy tờ về quá trình sử dụng, hiện trạng thửa đất.
Những chứng cứ, hồ sơ về diễn biến quá trình sử dụng đất có thể kể đến như:
- Hồ sơ kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Tài liệu về thừa kế quyền sử dụng đất;…
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất;
- Ảnh chụp, băng ghi hình hiện trạng nhà đất;…
- Giấy phép xây dựng công trình trên đất;…
Những chứng cứ về quá trình sử dụng đất là tài liệu quan trọng để xem xét, đánh giá xem tại thời điểm mua bán diện tích đất có sự thay đổi gì so với thời điểm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Người bán đất có tôn tạo; cải tạo hay xây dựng gì mới làm tăng giá trị quyền sử dụng đất không? Có bán bớt hay mua thêm để gộp vào vào quyền sử dụng đất sẵn có không? Có tài sản gì trên đất không? Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của ai?…
Giấy tờ nhân thân của các bên.
Giấy tờ nhân thân của các bên có thể kể đến như: chứng minh nhân dân; Căn cước công dân; Hộ chiếu; sổ hộ khẩu của các bên;… Những giấy tờ này là tài liệu để chứng minh tư cách cá nhân của các bên và là căn cứ để Tòa án xem xét vụ án tranh chấp có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không.
Giấy tờ mua bán nhà đất.
Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài liệu chứng cứ liên quan đến quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài liệu không thể thiếu. Tùy từng trường hợp mà việc mua bán được xác lập khác nhau. Chưa nói đến giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất. Trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có thể được xác lập bằng văn bản, bằng lời nói, hoặc bằng bất kỳ hình thức nào khác mà các bên lựa chọn.
Tuy nhiên, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt bên việc mua bán, chuyển nhượng đất muốn được pháp luật công nhận phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định. Không ít trường hợp các bên mua bán đất do không am hiểu quy định của pháp luật đã dẫn tới việc Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu. Vậy để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực cần phải đáp ứng được những điều kiện gì?
>> Xem thêm: Hợp đồng dưới 3 tháng có phải đóng bảo hiểm không?
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất ở đâu?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các bên không cần phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã. Các bên có thể khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp giao dịch mua bán đất luôn.
Sau khi đã xác định trường hợp của mình có thể giải quyết tại Tòa án nhân dân, người khởi kiện cần làm rõ Tòa án nào là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp của mình. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự:
“Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân; hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự…”
Như vậy, người khởi kiện cần xác định rõ nơi cú trú của bị đơn. Kèm theo hồ sơ khởi kiện là các tài liệu chứng cứ liên quan đến thông tin; nơi cư trú của bị đơn. Sau khi xác định được rõ ràng thì người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất.
Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp. Nếu không nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan thì người khởi kiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục. Như đã phân tích ở trên, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã/phường.
Khi có nhu cầu muốn được giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất, các bên tranh chấp có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Các bước thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện.
Chuẩn bị tài liệu, hồ sơ khởi kiện là bước đầu tiên cần phải thực hiện nếu các bên muốn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Bạn đọc cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện theo như nội dung hướng dẫn ở trên. Trường hợp hồ sơ khởi kiện chưa đủ. Hoặc vì lý do nào đó hồ sơ bị thiếu thì bạn đọc có thể liên hệ tới Luật sư đất đai Công ty Luật Hùng Bách để được tư vấn cụ thể:
Bước 2: Nộp hồ sơ ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai, bạn đọc có thể lựa chọn một trong các cách thức để nộp đơn ra Tòa như:
- Nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án.
- Nộp qua đường bưu điện bằng hình thức chuyển phát nhanh.
- Nộp qua cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ thông báo tới các bên liên quan, xem xét hồ sơ. Sau đó sẽ thực hiện các thủ tục tiếp theo để thụ lý giải quyết vụ án.
Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí và nhận thông báo thụ lý vụ án.
Trường hợp hồ sơ hợp lệ Tòa án sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí ban đầu. Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn tố tụng. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước, người có nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí nộp tiền và nộp lại biên lai đã nộp tiền cho Tòa án.
Sau khi nhận được biên lai, Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án. Tiếp đó sẽ gửi thông báo đó cho nguyên đơn, bị đơn; cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án; cho Viện kiểm sát cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án trong thời hạn 03 ngày làm việc; kể từ ngày thụ lý vụ án.
>> Xem thêm: Quy định về hợp đồng thử việc
Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án.
Sau khi vụ án được thụ lý, các bên liên quan sẽ tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án. Ở bước này, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình Tòa án sẽ tiến hành các công việc cần thiết để giải quyết vụ án. Cụ thể:
- Lấy lời khai, ý kiến của các bên liên quan;
- Mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải;
- Tiến hành định giá; thẩm định giá; xem xét tại chỗ tài sản;…
- Trường hợp các bên hòa giải thành thì ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
- Trường hợp không hòa giải thành thì xem xét đưa vụ án ra xét xử.
Bước 5: Tham gia phiên xét xử của vụ án.
Nếu tại phiên hòa giải, các bên tranh chấp không thống nhất được với nhau về việc giải quyết tranh chấp thì Tòa án sẽ quyết định đưa vụ án ra xét xử, phiên Tòa xét xử. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên Tòa xét xử sơ thẩm vụ án.
Bước 6: Nhận bản án giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng.
Sau khi vụ án đã được xét xử. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án, hoặc từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết mà không có kháng cáo. Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày tuyên án mà không có kháng nghị thì bản án có hiệu lực pháp luật.
Dịch vụ tư vấn hợp đồng tại Luật Đại Nam
- Tư vấn các vấn đề pháp lý liên quan đến nội dung hợp đồng
- Phân tích rủi ro và thẩm định hợp đồng trước khi ký kết, sau khi ký kết.
- Soạn thảo hợp đồng, rà soát các dự thảo hợp đồng, thỏa thuận trước khi ký kết theo yêu cầu.
- Tư vấn, đại diện theo ủy quyền tham gia thương lượng, đàm phán ký kết hợp đồng với đối tác.
- Biên dịch các văn bản hợp đồng và hồ sơ pháp lý liên quan.
- Các dịch vụ tư vấn luật khác có liên quan đến hợp đồng.
Kết luận
Trên đây là một số nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Tranh chấp hợp đồng mua bán đất“. Bên cạnh đó còn có một số vấn đề pháp lý có liên quan. Tất cả các ý kiến tư vấn trên của chúng tôi về đều dựa trên các quy định pháp luật hiện hành
Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0967370488/0975422489
– Yêu cầu dịch vụ: 02462.544.167
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM:
Quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
