Hiện nay, không ít hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đai tự khai hoang, không được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định. Vậy đất khai hoang có được phép cấp sổ đỏ không? Và có phải nộp những khoản tiền gì khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang? Cùng Luật Đại Nam làm rõ hơn qua bài viết dưới đây.
Nội Dung Chính
Đất khai hoang là gì?
Thực tế, luật không có quy định thế nào là đất khai hoang. Mà cụm từ này được người dân sử dụng khi đi khai hoang những thửa đất không thuộc quyền sử dụng của ai, hay nói cách khác đây là hành vi lấn, chiếm đất.
Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được giải thích cụ thể tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT như sau:
“Đât khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp do cấp có thẩm quyền phê duyệt”
Tuy nhiên đây không phải văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. Hơn nữa, với các quy định hiện tại thì quy định trên đã không còn phù hợp.
Trên thực tế có thể hiểu đất khai hoang là dạng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc sử dụng đất chưa có thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Có được làm sổ đỏ cho đất khai hoang không?
Làm sổ đỏ cho đất khai hoang?
Làm sổ đỏ cho đất khai hoang có lẽ cũng là mong muốn của hộ gia đình, cá nhân đã sử đất khai hoang lâu nay. Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
Trường hợp 1
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 mà không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất với điều kiện sau:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất hợp pháp;
Trường hợp 2
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có đủ giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với điều kiện sau:
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại nơi đã có quy hoạch.
Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 100 Luật Đất Đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:
Trường hợp 1
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Trường hợp 2
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3
– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 4
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 5
– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, mặc dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có các điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Những khoản tiền phải nộp khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang
Đất khai hoang như đã nêu trên chủ yếu là đất lấn, chiếm, chưa được giao đất, cho thuê đất theo quy định. Vậy khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang hộ gia đình, cá nhân cần nộp những khoản tiền sau:
3 khoản tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ cho đất khai hoang
Tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ cho đất khai hoang
Tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cho đất khai hoang được chia thành các trường hợp khác nhau:
Trường hợp 1: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Trường hợp 3: Khi cấp Giấy chứng nhận (công nhận quyền sử dụng đất) cho đất khai hoang từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Đất được khai hoang trong giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 được coi là đất vi phạm pháp luật đất đai vì sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.
Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang
* Miễn lệ phí trước bạ
Miễn lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp (khoản 6 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Cách tính lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)
(Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP)
– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận (thời điểm kê khai lệ phí trước bạ).
– Diện tích đất là toàn bộ diện tích thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận do Văn phòng đăng ký đất đai xác định, cung cấp cho cơ quan thuế.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí cấp bìa) khi làm sổ đỏ cho đất khai hoang
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận (phí làm bìa sổ) do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh khác nhau.
Mặc dù mức thu giữa các tỉnh, thành không giống nhau nhưng có điểm chung là mức thu từ 100.000 đồng trở xuống/sổ/lần cấp; chỉ có một vài tỉnh thu 120.000 đồng.
Đây là khoản tiền ít nhất và được ấn định từ trước, nếu người dân muốn biết chỉ cần xem tại nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành nơi có thửa đất hoặc cách đơn giản hơn là liên hệ Luật Đại Nam để biết thêm chi tiết
Ngoài ra, có thể phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, thuế sử dụng đất hàng năm nếu chưa nộp và phí dịch vụ nếu thuê người khác làm thay.
Trên đây là những khoản chi phí làm Sổ đỏ cho đất khai hoang, trong đó tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất phải nộp trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp.
DỊCH VỤ LUẬT ĐẠI NAM CUNG CẤP CHO KHÁCH HÀNG TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
- Tư vấn pháp lý miễn phí.
- Thay mặt khách hàng thực hiện các thủ tục liên quan tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đại diện khách hàng giải quyết các tranh chấp đất đai.
- Bảo vệ quyền và lợi ích liên quan của khách hàng tại phiên tòa.
Mọi vướng mắc liên quan hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ:
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam.
– Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488
– Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm:
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Điều kiện, thủ tục?
- Thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Chưa sang tên sổ đỏ có được bán nhà đất cho người khác?
