Điều kiện thế chấp tài sản gắn liền với đất theo quy định mới

Theo khoản 1 Điều 10 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ, “việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất”. Điều này có nghĩa là hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất để làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khi lựa chọn phương án này, có thể phát sinh những phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc xử lý tài sản thế chấp có thể bao gồm bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản hoặc bên nhận bảo đảm có thể nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Trường hợp thế chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà không thế chấp quyền sở hữu căn nhà, thì Điều 325 Bộ luật Dân sự quy định cách xử lý tài sản bảo đảm như sau:

– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp đối với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, việc xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 326 của Bộ luật Dân sự năm 2015:

– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất, tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

– Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

=> Việc sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không xảy ra đồng thời. Hai bên có thể thỏa thuận chỉ sử dụng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu căn nhà trên thửa đất như tài sản thế chấp. Điều này nhằm đảm bảo sự linh hoạt và linh động trong việc sử dụng tài sản thế chấp và quyền sử dụng đất, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên liên quan. Tuy nhiên, việc áp dụng phương án này cũng có thể gây ra những vấn đề phức tạp và rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Do đó, các bên cần cân nhắc và thỏa thuận một cách cẩn thận trước khi quyết định sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất như tài sản thế chấp.