Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Chuyển nhượng bất động sản thuộc trường hợp phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, tương ứng với từng trường hợp chuyển nhượng cụ thể lại có cách tính khác nhau.Qua bài viết sau đây, Luật Đại Nam xin đưa ra những thông tin về vấn đề Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để bạn tham khảo.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Cơ sở pháp lý:

• Nghị định 126/2020/NĐ-CP
• Luật Quản lý thuế

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Khi bán nhà đất, cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Trong đó thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được quy định gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng khác…);
• Thu nhập khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất (thuê quyền sử dụng đất), quyền thuê mặt nước;
• Các khoản thu nhập khác nhận được khi chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất (không có nhà)

Trường hợp 1, giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất:

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 2, hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó, thuế thu nhập cá nhân được tính theo công thức sau:

 Cách tính thuế thu nhập cá nhân bán nhà (không có đất)

Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định, cụ thể:

• Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:

• Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai thuế thu nhập cá nhân (giá 01m2 do UBND cấp tỉnh quy định nên để tính chính xác phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
• Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian).

Lưu ý: Nếu UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá UBND với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất

Trường hợp 1, giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 2, hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền thuê đất

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
• Hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án…

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.

Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất và nhà

Để nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất các bạn tiến hành theo các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất theo mẫu 03/BĐS-TNCN
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Lưu ý: Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng.

Lưu ý: Nếu trường hợp chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì cần có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, công trình xây dựng hình thành trong tương lai lần thứ 2 trở đi thì phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế

Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Bước 3: Cơ quan thuế kiểm tra và gửi Thông báo nộp thuế

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển đến Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.

Cơ quan thuế sẽ gửi Thông báo nộp thuế cho cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất.

Cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo về số thuế phải nộp. Người nộp thuế sẽ chuẩn bị tiền từ trước theo đúng số tiền đã ghi trên thông báo.

Bước 4: Nộp thuế cho cơ quan thuế

Người nộp thuế tiến hành nộp thuế cho Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng. Thời hạn nộp thuế là thời gian cụ thể được ghi trong Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Thường thì thời hạn nộp không được quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo.

Sau khi nộp đúng số tiền đã ghi trong Thông báo, cá nhân nộp thuế đã hoàn thành xong nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà, đất.

Qua bài viết này hy vọng đã cung cấp cho bạn đọc được những thông tin cần tìm hiểu về vấn đề Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất do Luật Đại Nam cung cấp. Nếu còn các vấn đề thắc mắc khác chưa được đề cập trong bài viết. Liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn.

LUẬT ĐẠI NAM

Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam

Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488

Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488

Email: luatdainamls@gmail.com

Xem thêm:

• Phân biệt thuế GTGT khấu trừ và trực tiếp
• Thuế GTGT hàng nhập khẩu là gì? Cách tính và khấu trừ
• Thuế GTGT hàng nhập khẩu có được khấu trừ không?