Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được nhiều người dân quan tâm và thực hiện trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, những quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề này lại gây ra nhiều khó khăn cho người dân do nhiều lý do chủ quan và khách quan. Bài viết sau đây, Luật Đại Nam sẽ phân tích và làm rõ những bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay. Mời quý độc giả theo dõi để biết thêm chi tiết.
Nội Dung Chính
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2013
Hiểu như thế nào về chuyển mục đích sử dụng đất?
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được hiểu là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với mục đích ban đầu vốn có của loại đất đang sở hữu. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phải có quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013 bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, trong trường hợp quý độc giả muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì buộc người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Những bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay
Những bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay
Đối với chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác là vấn đề tất yếu khách quan đặt ra trong quá trình thực hiện sự nghiệp đô thị hóa, công nghiệp hóa đất nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giải quyết hợp lý vấn đề nông nghiệp, nông dân và nông thôn. Tuy nhiên, cơ sở khoa học và thực tiễn của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp chưa được xác định một cách cụ thể, rõ ràng; pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất chưa phù hợp, còn nhiều hạn chế, bất cập; thực thi pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn nhiều vướng mắc, nhiều sai phạm phát sinh.
Cụ thể, trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã phát sinh những hạn chế, bất cập như: Nội hàm về chuyển mục đích sử dụng đất chưa được làm rõ trong pháp luật đất đai hiện hành, chưa bao quát được hết các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. cụ thể:
Thứ nhất, nội hàm về chuyền mục đích sử dụng đất chưa được làm rõ trong pháp luật đất đai hiện hành, chưa bao quát được hết các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, về chủ thể là người sử dụng đất trong quan hệ chuyển mục đích sử dụng đất chưa rõ ràng và chưa phù hợp
Thứ ba, về căn cứ chuyển mục đích sử dung đất nông nghiệp. Các quy định này gặp khó khăn trong thực tế triển khai khi quy đinh: việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã phê duyệt (Điều 52 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, áp dụng quy định tại Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 về kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho thấy, thực tế gặp một số khó khăn là kỳ họp HĐND cấp tỉnh, huyện cuối năm mới phân bổ vốn đầu tư cho các công trình, dự án và phát triển KT-XH năm sau.
Thứ tư, về điều kiện đầu tư hiện còn nhiều vấn đề chung chung, gây nhiều cách hiểu khác nhau và dẫn đến lúng túng trong quá trình áp dụng.
Thứ năm, quy định nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất còn chưa hợp lý và gây nhiều khó khăn đối với chủ thể sử dụng đất, với quá nhiều hệ thống văn bản quy định như: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993; Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; Luật thuế thu nhập cá nhân;…
Đối với chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
Trong những năm trở lại đây, thực trạng nhiều địa phương gặp khó khăn trong quá trình chuyển mục đích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện các dự án đầu tư theo đúng quy định của luật đất đai đang là đề tài nóng. Cụ thể, kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn của các địa phương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó thể hiện rõ nhu cầu và hạn mức sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo Luật Đất đai cứ 10ha đất lúa và 20ha đất rừng trở lên thì các địa phương phải báo cáo, trình Thủ tướng. Trong khi đó, quy trình trình duyệt mất rất nhiều thời gian khi phải xin ý kiến thẩm định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, việc này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án.
Bên cạnh đó, một khó khăn khác mà các địa phương đang vướng phải là việc chuyển đổi mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng phải trình HĐND cấp tỉnh thông qua Nghị quyết mới được triển khai. Tuy nhiên, vấn đề đáng bàn ở đây là một năm HĐND tỉnh chỉ họp 2 kỳ vào giữa năm và cuối năm. Trong khi đó, nhu cầu thực hiện các dự án lại liên tục và nhiều dự án cấp bách cần phải thực hiện ngay.
Ví dụ như: tại tỉnh Thái Nguyên vẫn còn 1980, 85ha đất rừng phòng hộ và 10.931,42ha đất rừng sản xuất có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác theo quy định. Từ đầu năm 2021 đến nay, tỉnh Thái Nguyên đã chuyển 28,15ha đất rừng phòng hộ sang đất rừng sản xuất và 159,73ha đất rừng sản xuất sang mục đích khác. Trong tương lai, nhu cầu chuyển đổi đất lúa, đất rừng sang mục đích khác vẫn còn nhiều. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đang gặp hai khó khăn điển hình như phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10ha đất trồng lúa trở lên; từ 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên. Còn với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10ha đất trồng lúa; dưới 20ha đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải thông qua Nghị quyết của HĐND tỉnh. Đây là những khó khăn không riêng tỉnh Thái Nguyên mà hầu hết các địa phương trên cả nước đang gặp phải.
Trên đây là bài tư vấn pháp lý về vấn đề những bất cập trong chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Luật Đại Nam cung cấp. Mọi vướng mắc hoặc cần hỗ trợ quý khách hàng vui lòng liên hệ:
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
– Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488
– Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Xem thêm:
