Ngày nay, với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, các giao dịch về đất đai ngày càng nhiều. Để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể trong quan hệ giao dịch này thì pháp luật Việt Nam đã ban hành các điều luật cụ thể nhằm để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai. Chính vì vậy, bài viết sau đây, Luật Đại Nam xin hỗ trợ thắc mắc của bạn về Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Nội Dung Chính
Căn cứ pháp lý
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP
Chuyển quyền sở hữu nhà ở là gì?
Chuyển quyền sở hữu nhà ở là hành vi pháp lý của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, theo đó chuyển giao quyền sở hữu, một số quyền và nghĩa vụ liên quan cho chủ thể khác. Chủ thể được nhận chuyển nhượng nhà ở phải trả tiền cho bên chuyển nhượng. Thông thường, việc chuyển nhượng nhà ở hợp pháp thường được xác lập dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà ở
Điều kiện nhà ở được chuyển quyền sở hữu
Hiện nay, Điều 114 Luật nhà ở 2014 là cơ sở pháp lý quy định chi tiết vè điều kiện của nhà ở tham gia vào tất cả các giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
- Đối với các giao dịch chuyển nhượng nhà ở, để đảm bảo tính hợp pháp trong giao dịch thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về các trường hợp nhà ở không cần phải có giấy chứng nhận để có thể giao dịch.
- Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Cần lưu ý rằng, Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành hành…vừa nêu trên không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ quan trọng để xác thực quyền sở hữu đối với nhà ở của cá nhân, tổ chức, tuy nhiên trong một số giao dịch về mua bán, chuyển nhượng về nhà ở tại khoản 2 Điều 114 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, bao gồm các giao dịch sau:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
- Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật nhà ở 2014 được quy định chi tiết tại Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
Điều kiện các bên tham gia giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở
Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện để các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà ở như sau:
- Bên chuyển nhượng phải đảm bảo các điều kiện sau đây để tiến hành giao dịch chuyển nhượng nhà ở:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Bên nhận chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở 2014; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Thủ tục để chuyển quyền sở hữu nhà ở
Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở được quy định chi tiết tại Điều 120 Luật nhà ở 2014 như sau:
Đầu tiên, các bên tham gia giao dịch nhà ở cần thỏa thuận lập hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp giao dịch mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua, mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, cần lưu ý trong một số trường hợp, việc công chứng, chứng thực hợp đồng cũng là một yếu tố bắt buộc để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà ở. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở được quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 như sau:
- Trường hợp thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014. Đối với các giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Sau đó, khi các bên thực hiện xong giao dịch, bên được ủy quyền tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan nhà nước. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Khi tiến hành thực hiện các giao dịch mua bán/cho thuê….nhà ở, hai bên trong hợp đồng cần xác định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Bởi, việc xác định thời điểm này rất quan trọng, từ thời điểm đó mới xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.
Căn cứ vào quy định tại Điều 12 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong Luật Nhà ở 2014:
Trường hợp mua bán bán ở giữa chủ đầu tư dụ án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm (1) bên muanhận bàn giao nhà hoặc (2) bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thìthời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khoản 5 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 qui định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế. Hiện nay, Bộ Luật Dân sự 2015 chưa có một quy định nào về thời điểm người thừa kế phát sinh quyền sở hữu đối với di sản thừa kế. Tại Điều 614 Bộ luật Dân sự 2015 quy định
“Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế có các quyền, nghĩa vụ tài sản do người chết để lại”.
Quy định này cũng không thể hiện rõ là thời điểm này có thể phát sinh quyền sở hữu cho người thừa kế hay không. Nếu di sản thừa kế chưa được phân chia thì không thể xác định từng người thừa kế được hưởng bao nhiêu, hưởng những gì, được nhận loại tài sản nào.
Như vậy, chúng ta cần lưu ý khi mua chung cư rằng: Nếu căn hộ chưa được bàn giao, chúng ta chưa nhận nhà để ở thì đó không phải là tài sản của người mua dù người mua đã thanh toán 2/3 giá trị căn hộ (nếu không có thỏa thuận khác). Quyền sở hữu tài sản chỉ chuyển cho người mua khi người mua thanh toán đủ tiền cho chủ đầu tư. Quy định này cũng có điểm bất hợp lý, bởi theo Luật kinh doanh bất động sản thì trước khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người mua chỉ thanh toán 95%. Khi nào Chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận thì người mua mới giao đủ tiền.
Do vậy, chúng ta cần lưu ý kỹ khi đi mua căn hộ chung cư, cần đọc kỹ xem điều khoản nào trong hợp đồng mua bán căn hộ quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua.
Những lưu ý khi chuyển nhượng nhà ở
- Nhà ở là một loại tài sản có giá trị cao, và trong các giao dịch nhà ở hiện nay, những tranh chấp phát sinh xảy ra rất nhiều do những vấn đề sai sót trong khâu xác lập hợp đồng giữa các bên. Vì thế, khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, vấn đề tiên quyết cần phải kiểm tra chính là những thông tin liên quan trong các điều khoản của hợp đồng và đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để đảm bảo quyền lợi ích của các bên.
- Một điều quan trọng cần phải đảm bảo đó là về mặt hình thức của hợp đồng. Như Luật nhà ở 2014 có quy định, hình thức của hợp đồng bằng văn bản là bắt buộc trong một giao dịch nhà ở. Nếu giao dịch không được lập thành văn bản, khi xảy ra tranh chấp sẽ rất dễ rơi vào trường hợp Toà án tuyên bố vô hiệu hợp đồng do vi phạm về mặt hình thức, điều này sẽ khiến cho bên bán lẫn cả bên mua chịu rủi ro khá cao.
- Thông tin người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong một giao dịch nhà ở (bao gồm các loại giấy tờ như sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân, đăng kí kết hôn/ xác nhận tình trạng hôn nhân, cần được xác minh kĩ để đảm bảo chắc chắn về tính hợp pháp của người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, phù hợp với quy định của pháp luật.
- Khi giao dịch chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng cần đặc biệt kiểm tra kỹ về thông tin liệu có tồn tại bên thứ ba liên quan đến nhà ở đang được giao dịch hay không. Việc xác thực thông tin này tại các phòng công chứng nơi có nhà, đất chuyển nhượng xem có tồn tại việc thế chấp, cầm cố, đặt cọc này hay chưa rất quan trọng, hạn chế những rủi ro về quyền sở hữu không lường trước được có thể phát sinh sau giao dịch chuyển nhượng.
- Cần lưu ý rằng, một trong các vấn đề quan trọng để chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở chính là các loại giấy tờ xác minh đã được phân tích trong những nội dung trên. Khi tiến hành giao dịch, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra chắc chắn các loại giấy tờ đó là giấy tờ thật hay giả. Bởi lẽ, những giấy tờ đó không chỉ là căn cứ để xác định quyền sở hữu của người đứng ra chuyển nhượng nhà. Nội dung kiểm tra cần xem xem thông tin về thửa đất và thực tế có giống nhau không.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Nếu có vấn đề gì mà bạn còn vướng mắc, liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn. Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0967370488
– Yêu cầu dịch vụ: 0975422489 – 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM
- Thủ tục xin trích lục kết hôn mới nhất năm 2023
- Mẫu đơn xin trích lục giấy đăng ký kết hôn
- Bản sao trích lục kết hôn để làm gì?
