Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực đầu tư có liên quan tới quyền sử dụng đất do quy mô, tính chất vô cùng phức tạp. Như vậy, Chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, được quy định ra sao? Qua bài viết này Luật Đại Nam xin đưa ra những thông tin về vấn đề này để bạn tham khảo về nội dung: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án năm 2023
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án năm 2023
Nội Dung Chính
Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Điều kiện chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư:
Theo Điều 46 Luật đầu tư 2020 quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:
Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này;
Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
- Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
- Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.
Như vậy căn cứ theo quy định trên, những dự án có sử dụng đất khi chuyển nhượng ngoài pháp đáp ứng những điều kiện của pháp luật về đầu tư thì khi chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án gắn với quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Đất đai:
Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án. Bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có):
- Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;
- Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.
Điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản
Theo khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án bất động sản được CN phải có các điều kiện sau:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
Người nhận chuyển nhượng dự án sẽ phải đáp ứng các điều kiện nào?
- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư:
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Được xác định như sau:
- Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
- Điều kiện chuyển nhượng dự án theo quy định của pháp luật đất đai:
Lưu ý trường hợp chuyển nhượng dự án có sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm:
Luật Đất đai không có quy định cụ thể đối với việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất đối với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, nhưng Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ lại có hướng dẫn chi tiết về nội dung này. Trong đó, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan đầu mối thẩm định việc chuyển nhượng dự án và tham mưu UBND tỉnh việc thu hồi đất của bên chuyển nhượng, giao đất cho bên nhận chuyển nhượng. (Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Kinh nghiệm chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về mặt lý thuyết, chúng ta thường nói về việc chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án đúng nghĩa của luật sẽ không dễ dàng, đặc biệt là dự án có sử dụng đất, dự án kinh doanh bất động sản. Bởi để đáp ứng đầy đủ điều kiện để có thể chuyển nhượng dự án là một vấn đề khó khăn và nếu chủ đầu tư đáp ứng hết mọi điều kiện thì lại không có nhu cầu chuyển nhượng.
Do vậy, thông thường thì các bên sẽ tiếp cận theo hướng chuyển nhượng tài sản dự án hoặc chuyển nhượng cổ phần trong Công ty quản lý dự án.
Lưu ý rằng, trong một số trường hợp, thì kể cả việc chuyển nhượng cổ phần trong Công ty quản lý dự án cũng gặp vướng mắc bởi quy định phải đăng ký biến động đất, ký lại hợp đồng thuê đất…. Do đó, cần có giải pháp cụ thể, dựa trên thông tin chính xác của dự án đầu tư.
Qua bài viết này hy vọng đã cung cấp cho bạn đọc được những thông tin cần tìm hiểu về vấn đề Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của dự án năm 2023 theo quy định của pháp luật do Luật Đại Nam cung cấp. Nếu còn các vấn đề thắc mắc khác chưa được đề cập trong bài viết. Liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn.
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
Hotline Yêu cầu tư vấn: 0967370488 / 0975422489
Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
Email: luatdainamls@gmail.com
Xem thêm:
- Phân biệt tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai
- Bị lấn chiếm đất đai phải xử lý như thế nào?
- Cho thuê đất theo bộ luật đất đai năm 2013
