Quyền đối với bất động sản liền kề được hiểu đơn giản là một trong các quyền được thực hiện trên một bất động sản nhất định. Vậy bất động sản là gì? Theo pháp luật hiện hành quyền đối với bất động sản liên kề được quy định ra sao? Hãy cùng Luật Đại Nam tìm hiểu qua nội dung bài viết quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự năm 2015 sau đây.
Nội Dung Chính
Cơ sở pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015.
Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự năm 2015
Bất động sản liền kề là gì?
Bất động sản là một loại tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015. Bất động sản sẽ bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, còn có rất nhiều thuật ngữ dùng để phân loại bất động sản bao gồm: bất động sản hiện có, bất động sản hình thành trong tương lai, bất động sản liền kề,…
Theo đó, bất động sản liền kề được hiểu đơn giản là các bất động sản nằm cạnh nhau, liền kề nhau và có chung ranh giới.
Quyền đối với bất động sản liền kề là gì?
Tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về khái niệm của quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Theo đó, về bản chất thì quyền đối với bất động sản liền kề là một dạng vật quyền. Bởi vì, quyền này cho phép người hưởng các quyền lợi nhất định trên “bất động sản chịu hưởng quyền” dựa trên mối quan hệ giữa hai bất động sản. Hiểu đơn giản hơn thì những người có bất động sản liền kề nhau thì luôn luôn sở hữu những quyền nhất định với những bất động sản liền kề đó. Các quyền này có thể là quyền về lối đi chung, quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề,…
Quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự năm 2015
Các quy định của quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2015
– Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề (Theo quy định tại Điều 246)
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
– Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề (Theo Điều 247)
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
– Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề (Theo Điều 248)
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
– Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề (Theo Điều 249)
Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này.
– Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề (Theo Điều 256)
Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.
2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.
3. Theo thỏa thuận của các bên.
4. Trường hợp khác theo quy định của luật.
Điểm mới của các quy định của quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005
Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ rất sớm từ thời La Mã cổ đại và đã có những bước iến dài về việc áp dụng trong thực tiễn. Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền phát sinh từ chế định sở hữu. Tại Việt Nam quyền này đã được pháp luật quy định và tiếp tục ghi nhận, phát triển trong Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 tại một mục riêng tại Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản” gồm 12 Điều khoản (từ Điều 245 đến Điều 256). Khi so sánh với Bộ luật Dân sự 2005 thì quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có những điểm mới sau đây:
Thứ nhất, đưa ra khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề
Theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình.
Tuy nhiên, theo nguyên lý chung, thì địa dịch (quyền đối với bất động sản liền kề) không thể là quan hệ giữa bất động sản này với bất động sản khác, mà đó là quan hệ giữa các chủ sở hữu bất động sản với nhau. Thông qua đó, chủ sở hữu một bất động sản được sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác để phục vụ cho việc khai thác bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình.
Thứ hai, bổ sung quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề.
Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề là một quy định mới của BLDS năm 2015 mà BLDS năm 2005 không có quy định “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” (Điều 247). Như vậy, quyền đối với bất động sản liền kề tồn tại cho đến khi bất động sản liền kề còn tồn tại. Chỉ khi bất động sản liền kề không còn nữa, hoặc khi các bất động sản nhập làm một, hoặc khi nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề không còn nữa thì quyền này mới mất đi. Do đó, trong đời sống, nếu bất động sản liền kề được chuyển giao thì quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với người được chuyển giao đó.
Thứ ba, bổ sung nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Pháp luật dân sự tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận giữa các chủ thể. Vì thế, trong trường hợp, giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có sự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng bất động sản liền kề thì tuân theo sự thỏa thuận đó. Nếu giữa các bên chủ thể không có sự thỏa thuận với nhau, thì tuân theo quy định của pháp luật. Chính vì thế, BLDS năm 2015 đã quy định rõ 3 các nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề, đó là: “1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; 2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; 3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”(Điều 248).
Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề giữa các chủ thể. Vì, việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt trong mối tương quan với quyền và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Các bên cần tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi nhất để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong việc khai thác công dụng của bất động sản; hạn chế tối đa các hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Thứ tư, bổ sung căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 274 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Với quy định này, quyền đối với bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên, mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với những yêu cầu của pháp luật kể cả việc thỏa thuận ý chí giữa các bên cũng phải tuân thủ theo pháp luật và không có sự thỏa thuận vô giới hạn. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định khác của Bộ luật này, thì quyền đối với bất động sản liền kề còn được xác lập theo địa thế tự nhiên (Điều 277).
Thứ năm, bổ sung quy định về thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Điều 249 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Đây là một quy định hoàn toàn mới trong BLDS năm 2015 nhằm bảo đảm quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Việc thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có vai trò trong việc tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có thể chủ động tìm các giải pháp thay thế, dự phòng để bảo đảm cho việc sử dụng bất động sản hưởng quyền không bị gián đoạn
Trên đây là bài tổng hợp và tư vấn pháp lý về vấn đề quyền đối với bất động sản liền kề theo Bộ luật dân sự năm 2015 do Luật Đại Nam cung cấp. Mọi vướng mắc hoặc cần hỗ trợ quý khách hàng vui lòng liên hệ:
LUẬT ĐẠI NAM
Địa chỉ: Số 104 Ngõ 203 Hoàng Quốc Việt, Phường Nghĩa Tân, Quận Cầu Giấy, Thành Phố Hà Nội, Việt Nam
– Hotline Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0961417488
– Hotline Yêu cầu dịch vụ: 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Xem thêm:
