Việc thế chấp nhà ở hiện nay đã trở nên rất phổ biến trong thực tiễn đời sống. Thế chấp là một trong những quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, để thực hiện quyền thế chấp thì các chủ thể cũng phải đáp ứng đủ điều kiện vay thế chấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, bài viết sau đây, Luật Đại Nam xin hỗ trợ thắc mắc của bạn về Thế chấp quyền sở hữu nhà ở là gì?
Thế chấp quyền sở hữu nhà ở là gì?
Nội Dung Chính
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014;
- Luật Đất đai 2013;
- Bộ luật Dân sự 2015.
Thế chấp quyền sở hữu nhà ở là gì?
Thế chấp quyền sở hữu nhà ở gọi chung là việc thế chấp tài sản.
Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài sản này.
Quy định chung về thế chấp nhà ở
Về phương diện ngữ nghĩa, thế chấp tài sản là một bên dùng tài sản để chấp hành, thay thế một nghĩa vụ trước đó.
Thực tế, khi các bên có nghĩa vụ đối với nhau thường áp dụng một biện pháp nào đó để bảo đảm lợi ích cho bên có quyền.
Hiểu đơn giản thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 317 Bộ luật Dân sự quy định về thế chấp như sau:
“1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 cho phép một bất động sản được thế chấp “để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ” và không có ngoại lệ , nhưng Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì lại quy định “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”. Đây là một quy định hết sức bất hợp lý ở 3 nội dung sau:
Thứ nhất, nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu cũng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng;
Thứ hai, chỉ được thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, “nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ” (đồng nghĩa với việc không được thế chấp để bảo đảm một phần nghĩa vụ);
Thứ ba, không được thế chấp cho cá nhân, pháp nhân khác ngoài tổ chức tín dụng.
Điều kiện thế chấp quyền sở hữu nhà ở
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ở
Các hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thế chấp quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai tuy nhiên đất đó không có trong diện tranh chấp. Mục đích của việc vay thế chấp quyền sử dụng đất ở là để phục vụ phát triển sản xuất và các nhu cầu đời sống.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam gồm các ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Như vậy, các chủ thể sẽ không thể thế chấp nhà ở khi không có sổ đỏ trừ trường hợp thế chấp nhà ở, chung cư hình thành trong tương lai và vẫn chưa có sổ đỏ.
Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
Pháp luật quy định các hộ gia đình, cá nhân chỉ được thế chấp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng tại các Ngân hàng Việt Nam hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam được Nhà nước cho phép.
Mục đích vay thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được quy định chặt chẽ chỉ dùng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng.
Điều kiện bên nhận thế chấp nhà ở
Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở được quy định theo Điều 144 Luật nhà ở 2014 như sau:
- Trong trường hợp bên thế chấp nhà ở là một tổ chức thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
- Trong trường hợp bên thế chấp nhà ở là cá nhân thì bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác.
Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Theo điều 145 Luật nhà ở 2014 quy định về việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung có nội dung như sau:
- Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu chung theo từng phần).
- Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.
Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê
Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được quy định ở Điều 146 Luật nhà ở 2014 với nội dung cụ thể như sau:
Chủ sở hữu nhà ở sẽ phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
- Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà mà các bên đã ký trước đó. Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:
- Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có những lý do chính đáng.
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý trước của bên cho thuê.
- Bên thuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn ko có dấu hiệu khắc phục.
Điều kiện thực hiện quyền thế chấp nhà ở
Theo Điều 118 và Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, các chủ thể khi muốn thế chấp nhà ở thì cần phải có đủ điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch và điều kiện của người thế chấp, cụ thể như sau:
Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
- Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng).
- Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không được thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
- Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Muốn giao dịch về thế chấp bằng nhà ở thì nhà ở đó không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Điều kiện của người thực hiện thế chấp nhà ở
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, người thế chấp nhà ở phải có điều kiện sau:
- Người thế chấp nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện thế chấp nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.
- Người thế chấp nhà ở trong trường hợp nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (người từ đủ 18 trở lên mới được tự mình thực hiện thế chấp, trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).
- Người thế chấp nhà ở trong trường hợp nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.
Như vậy, trong trường hợp một người có nhà ở riêng lẻ và muốn thế chấp cả nhà và đất thì chỉ thực hiện được quyền thế chấp nếu quyền sử dụng đất đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và nhà ở đáp ứng được điều kiện theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.
Thủ tục thế chấp quyền sở hữu nhà ở
Hồ sơ thế chấp nhà ở
Hồ sơ thế chấp nhà ở bao gồm các loại tài liệu, giấy tờ cụ thể như sau:
- Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.
- Đơn đề nghị thế chấp nhà ở.
- Hợp đồng thế chấp nhà ở có chứng nhận từ văn phòng công chứng.
- Những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên muốn thế chấp nhà ở.
- Giấy xác nhận đăng ký thế chấp (nếu các bên thế chấp có yêu cầu).
Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở
Trình tự thực hiện thủ tục thế chấp nhà ở được quy định cụ thể như sau:
- Bên thế chấp nhà ở sẽ làm đơn đề nghị thế chấp nhà ở và gửi về Ngân hàng kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.
- Trong trường hợp đồng ý thì Ngân hàng sẽ xem xét và thẩm định giá trị nhà ở muốn thế chấp.
- Các bên sẽ lập hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng.
- Bên thế chấp phải chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho phía Ngân hàng biết để làm thủ tục nhận tiền vay.
- Ngân hàng sẽ có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tục chứng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở biết về việc thế chấp. Trong trường hợp các bên có yêu cầu bổ sung đăng ký thì bên thế chấp phải có đơn gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp.
- Nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở thì bên thế chấp có nhiệm vụ chuyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện xoá đăng ký thế chấp.
Sau khi bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ tiền vay thì Ngân hàng cho vay thế chấp sẽ thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc bên thế chấp đã giải chấp. Sẽ lập thủ tục thanh lý hợp đồng thế chấp và giao lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp theo đúng quy định pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn về vấn đề: Thế chấp quyền sở hữu nhà ở là gì?. Nếu có vấn đề gì mà bạn còn vướng mắc, liên hệ với chúng tôi để được giải đáp cụ thể hơn. Luật Đại Nam – Trao uy tín nhận niềm tin!
Liên hệ Hotline Luật Đại Nam để được tư vấn chuyên sâu nhất.
– Yêu cầu tư vấn: 0975422489 – 0967370488
– Yêu cầu dịch vụ: 0975422489 – 0967370488
– Email: luatdainamls@gmail.com
XEM THÊM
- Cách tra cứu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất online 2023
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở mới nhất
- Mẫu đơn đơn báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
